〖案情简介〗：
1997年，路某与西安某房地产有限公司签订了《商品房预售合同》，预购位于某广场首层A-1是商务办公房一套。合同约定该物业暂侧面积为110平方米，售价23.1万元，其中60%办理银行按揭，房地产公司应于1997年11月30日交付该物业，实际上路某于1997年11月15日入住。1998年12月，房地产公司办出了上述商品房的房屋产权证（整个广场的大产证）。但由于路某自身原因，原预售合同的银行按揭未能办出，一直未向原告支付购房款。这期间，1999年9月该房屋经西安市房屋土地测绘中心出具的《房屋测绘技术报告书》确定，实测建筑面积为121.49平方米比原占测面积增加11.49 平方米。原预售合同补充条款约定：“实测建筑面积之差值以单价2001元/平方米结算”，房地产公司于2001年1月起诉至法院要求路某按照实测面积支付房款。路某认为该公司对于房屋建筑面积的增加应当在办理完大产证时应该知道而为告知自己，故房地产公司主张的增加部分面积的房款已过诉讼时效，自己只应按照预售合同约定的面积付款。
〖律师评析〗：
本案中房地产公司主张面积差部分房款时间为2001年1月，约定向路某交付房屋时间为1997年11月30日，办大产证时间为1998年12月，建筑面积实测报告则是1999年9月做出。上述那一个时间可以认定房地产公司知道或应当知道交付给路某的房屋面积有增加的事实是影响诉讼时效的关键。路某的理由为房地产面积的测定应当在交房前完成，原告在交付房屋时应当知道该房屋面积的变化。而根据路某与房地产公司签订的房屋预售合同对面积测定部分的事先约定来看，双方约定房屋的实际测定面积为有效的测定，以其做出的最终面积认定数据为具有法律效力的房屋实际建筑面积。上述面积实际测量报告书实际于1999年9月做出，不论出于何种原因，房地产公司在此时才可能具有获知实际面积，主张权利并且开始计算诉讼时效承担丧失诉权的风险。故路某应当按照最后测绘技术报告的实测面积具实向房地产公司结算房价款。
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