上海宝山的张女士电话咨询：我上周在浦东看中一套房子，但犹豫不决，开发商提出先签订认购书，开发商出示的认购书中有这样一段话：“乙方（购房者）须于签订本认购书后5个工作日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》，如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，则视为自动放弃所定房屋，甲方有权扣除乙方所交定金，并另行处置该房屋”。我想知道认购书中的“定金”和平时所说的“订金”有什么区别，若签署该认购书会产生什么样的后果？
律师回复：“定金”和“订金”是两种不同性质的款项。“订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未完全达成的情况下，买方为表达诚意，使卖方对交易具备一定信心而先期履行部分支付义务的款项。在交易最终未能完成时，该订金应该退还。而“定金”则属于担保方式的一种，关于购房过程中定金的具体操作，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
据此规定，在认购书签订之后，除不可归责于当事人双方的事由外，若因张女士的原因未能订立商品房买卖合同的，张女士无权要求返还定金；若因开发商的原因无法签订商品房买卖合同的，开发商应双倍返还定金。需要强调的是，若开发商与购房人不能就商品房买卖合同协商一致，不能认为是任何一方当事人违反认购书的约定拒绝订立买卖合同，因而不能适用定金罚则，购房人有权要求出卖人返还定金。
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