周某签订的租赁合同是否有效周某于2001年6月与出租人（房主）叶某签订铺面租赁协议，租期为六年，并约定租赁期间不准转让给第三者。周某承租经营服装两年便不想继续经营，2003年6月，钱某、蔡某与周某协商，将周某承租的铺面转让给钱某、蔡某。双方签订了一份《铺面转让协议书》，协议第二条约定：甲方（周某）将其租用的门面转让给乙方（钱某、蔡某）经营服饰，乙方明知甲方原合同注明不准转让不准出租给第三者的情况下自愿承接门面，在序合同期间发生纠纷与甲方无关；第三条约定：乙方需付给甲方空铺转让费50000元。2004年5月，出租人（房主）叶某向钱某、蔡某发出告知书，明确表示不承认钱某、蔡某与周某的转让协议，要求钱某、蔡某退出门面。引发钱某、蔡某与周某之间的纠纷。钱某、蔡某将周某诉至法院，要求周某返还转让费50000元并赔偿损失。就转让费应否返还，钱某、蔡某与周某之间的《铺面转让协议书》是否有效问题，出现以下意见：
第一种意见认为：周某未经出租人同意而擅自将承租的门面转租给钱某、蔡某。钱某、蔡某明知周某承租的门面不准转让仍然与周某订立转租合同，事后也未经出租人确认。依照《中华人民共和国合同法》第224条“承包租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，钱某、蔡某与周某订立的转让合同为无效合同，不受法律保护。
第二种意见认为：1、周某虽然未经出租人同意而将承租的门面转租给钱某、蔡某。但钱某、蔡某在签订协议时，明知在未经出租人同意的情况下，该门面是不准转租他人而仍与周某签订协议，自愿承接该门面，并且在协议中明确约定原租赁合同期间与任何人引起纠纷全部由其负责，周某不负任何责任。因此，钱某、蔡某因门面租赁问题所受到的损失，理应由自己承担。
2、《中华人民共和国合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”依此规定，承租人在未经出租人同意的情况下，将租赁物转租给第三人，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，但并没有规定承租人与第三人签订的租赁合同无效。同时，承租人将租赁物转租第三人，仅有承租人对其使用收益权进行转移，而不是对租赁物进行处分。周某与钱某、蔡某所签订的租赁协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，主体合格，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定。因此，是合法有效的。
笔者同意第二种意见。
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