未经出租人同意转租合同是否有效

作者：佚名来源：互联网点击数：更新时间：2008-1-20 18:22:53

    房屋承租人未经出租人同意擅自转租给第三人，出租人解除租赁合同。转租合同是否有效？第三人的权益如何保障？

    乙租用甲的一套房屋，并签订了租赁合同，合同约定未经甲同意乙不得擅自将该房屋转租，否则甲有权解除租赁合同。后乙为赚取差价，未经甲的同意又把该房屋转租给了丙，甲知道后解除了与乙的租赁合同，于是乙对丙表示道歉并认为转租合同无效自己没有责任。那么，丙是否只好自认倒霉呢？

    释解：在传统民法及我国的《民法通则》中，由于受计划经济的影响，行政管理对平等主体间签定的民事合同干涉过多，导致稍有暇疵的合同均被认定无效，不利于市场经济的发展。1999年我国新《合同法》生效以后，对无效合同的五种情形作了明确的认定，一般情况下，不轻易认定合同无效。综观本案情况，根据《合同法》的有关规定，甲与乙、乙与丙签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。甲依据合同的规定行使合同解除权，并无不当。而乙丧失了租赁房屋的处分权，致使其与丙的转租合同法律上履行不能，故乙应当承担对丙的违约责任。

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