（1）出卖人的原因：
这是导致逾期办证的主要原因，大致有：A 开发商的土地使用手续不合法； B 未支付全部的土地使用权出让金，到头来还是个临时用地许可； C 违规开发建设，没有取得建设用地规划许可证，因为有的开发商是边跑手续边做事了； D 没有办理施工许可； E没有通过综合验收或提供综合验收合格证明；F 所售房屋设定的抵押尚未注销；G 买受人申请办理房屋所有权登记时，拒绝协助提供相关证明材料，等等。一句话，就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始等级应具备的文件材料或者拒不提供相关证明。
（2） 第三人的原因:
这主要是指房地产行政管理机构、政府指定的测绘机构（开发商自己委托的出外）等相关部门因工作拖延、推诿、失职等因素；
注意：按照《商品房销售管理办法》第34 条的规定：“开发商应当在房屋交付使用之前委托测绘，而开发商委托测绘过迟。” 这一点，要考虑该办法实施前后的不同，有些地方在该办法实施前，相关部门要求验收备案后才可委托测绘； 政府已经不再指定测绘机构，而开发商又不及时委托测绘或开发商在委托测绘的过程中存在漫不经心的懈怠行为，企图以政府办事效率不高为推脱借口的。
（3）不可抗力：
不可抗力一般指由于自然灾害（地震、水灾、旱灾、暴风雪等）、社会异常行动（战争、暴乱、军事封锁等）等引起的无法建设房屋的情况。国家政策变化也可适用不可抗力。不可抗力是法定的免责理由，《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
注意： 由于不可抗力开发商请求免责，应当：A 在合理的期限内提供证明，证明上述情况属于不可抗力； B 不能履行合同的义务（延期办理权属变更登记）全部、直接的原因是不可抗力； C 开发商及时通知对方（业主）；这些情况下，开发商可以免责，否则，开发商仍然应该承担责任。
（4） 买受人的原因：
这主要是指在开发商在合同约定或法律规定的期限内办理了初始登记的情况下，因业主自己得原因无法办理。如业主因资金缺乏，不能在约定或法定期限内支付一定数额的契税和相关费用；也有因业主不能按照约定支付购房款，开发商行使抗辩权导致逾期办证。
注意： 有的开发商在最后一笔购房款上大做文章，构成不是开发商的原因，规避违约责任。
在上述四种原因中，仅有开发商的原因导致的逾期办证，开发商才承担违约责任。
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