我于2003年7月16日，与一家房地产开发公司签订了“商品房预售合同”，约定向该公司购买位于市中心的一套暂测建筑面积183平方米的商品房，总房款为192.15万元。合同签订后，我按时向该公司支付房款180万元。2004年2月5日，该公司发给我一份房屋交付使用通知书，要求我前去办理房屋交付使用手续，并付清房款余额12.15万元，及补付预售暂测面积与实测面积188.12平方米之差5.12平方米面积的房款5.632万元。我听人说，这家房地产开发公司不该补收这笔面积差价款。请问，这种说法有法律依据吗？
专家观点
预售商品房是房地产开发商正在建筑中的房屋（或已建成但未经初始登记的房屋），该房屋的面积往往存在着不确定的因素。对此，我国法律、法规对预售房在交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的处理均有相应的规定。
最高人民法院于2003年3月根据“民法通则”、“合同法”、“城市房地产管理法”、“担保法”等相关规定，结合民事审判实践而制定的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价款补足；面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人”。
另外，自1997年6月1日起施行的《上海市房地产转让办法》第44条也对预售商品房交付时建筑面积的增减处理作了规定：
第一，因按规定由整幢房地产权利人分摊的房屋共有部位的建筑面积（即公用分摊建筑面积），或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的总价不变。
第二，因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，如果该建筑设计变更曾征得预购人同意并报规划管理部门审核批准，并与预购人订立预售合同变更协议的，按变更协议办理；如果该建筑设计变更当初未征得预购人同意的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
第三，除前所述两种情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。
上述最高人民法院的“解释”与上海市的“办法”，对未在预售合同中就预售商品房交付时建筑面积增减作出约定时的处理，稍有区别。由于上海的“办法”出台较早，因此在司法实践中遇到预售商品房交付时建筑面积发生增减而买卖双方又未作约定时，一般按最高人民法院“解释”第14条及建设部《商品房销售管理办法》第20条规定（基本内容与最高人民法院的“解释”第14条相同）处理。
可见，沈先生听到的“房地产开发公司不该补收这笔面积差价款”的说法，并无法律依据。我建议沈先生先去看看合同书上有没有关于房屋交付时建筑面积增减的约定。如果有约定，就按约定办；如果合同中没有约定，则按“解释”的规定办。我算了一下，沈先生所购房屋在“预售合同”中定为183平方米，如果按允许的面积误差比绝对值3%计算，容许范围是5.49平方米。而他所购房屋的实际面积为188.12平方米，比“预售合同”中的183平方米多出5.12平方米，小于允许范围的5.49平方米，说明未超出3%。因此，房地产开发公司要求沈先生补付5.12平方米的房款是有法律依据的。
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