阜阳市城市房屋拆迁估价指导意见 |
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| 作者：admin 来源：本站原创 点击数： 更新时间：2008-1-17 15:27:17 |
第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》、国家标准《房地产估价规范》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，结合本市实际，制定本意见。
第二条 本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条 本意见所称房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，按照国家标准《房地产估价规范》及本意见的规定，以市人民政府公布的房屋拆迁货币补偿基准价格为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋装修的补偿金额。
第四条 市房地产管理部门对本市行政区域内的城市房屋拆迁估价活动实施监督管理。
第五条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字，并由估价机构盖章。
拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条 市、县（市）房地产管理部门应当评定并向社会公示一批社会信誉好、综合实力强的估价机构，供拆迁当事人协商选择；协商不成的，由城市房屋拆迁管理部门采取随机抽取方式确定。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同，估价所需费用由拆迁人承担。
受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第八条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所需的资料，并协助估价机构进行实地查勘。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘，估价机构可参照被拆迁房屋同类区域、同类房屋的基准价格，结合有关资料进行估价。
因拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘，造成估价失实或者其他后果的，拆迁当事人应当承担相应责任。
第九条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期实施的，以当期房屋拆迁实施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当按省、市有关规定明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，拆迁当事人应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
第十一条 拆迁估价人员应当按照国家标准《房地产估价规范》的规定对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观、内部状况及周围环境状况的影像、图片资料，并就查勘情况与获得的相关资料进行核实。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像、图片资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十二条 本市城市房屋拆迁估价一般按以下方法进行：
拆迁房屋货币补偿价格＝【基准价×(100+期日修正系数)/100×100/(100+区域因素修正系数)×100/(100+个别因素修正系数)－建筑物折旧】×建筑面积
基准价是指经市人民政府公布的对应城市房屋拆迁货币补偿基准价。
期日修正系数是指估价时点房地产平均市场价格相对基准价基准日房地产平均市场价格发生变化的比率。
区域因素修正系数、个别因素修正系数及相关参考价格参照市房地产管理局会同市物价局、市国土资源局公布的标准执行。
第十三条 各类专业市场、商城中营业用房、各类二层以上营业用房及冷库、加油站等特殊用房的拆迁补偿价格，按照国家标准《房地产估价规范》规定的估价方法进行估价。
第十四条 按本意见进行拆迁补偿估价的估价结果与5例以上可比实例房屋的实际成交价格相差30％以上时，应当采用国家标准《房地产估价规范》规定的估价方法进行结果修正。
第十五条 成套住宅底层院落符合小区规划并在购买协议中约定为独立使用的，可在房屋补偿价格基础上增加1％～8％的修正系数，不单独计算院落补偿价格。具体修正系数应结合院落面积大小等因素确定。
成套住宅是指由客厅、厨房、卫生间和若干卧室等组成，按规划设计统一建造的多层以上单元式住宅楼房或别墅式住宅。
第十六条 拆迁非成套住宅，对其使用的院落应当给予补偿。院落补偿价格计算公式为：
院落补偿价格＝拆迁房屋所在区域的基准地价×院落面积
院落面积＝房屋用地面积－房屋建筑面积
房屋用地面积以土地使用权证（或同类有效证件）记载为准，不包括公共用地（路、街、巷、沟、河等用地）和无明确独立使用权属的巷道、间隙地等。
院落补偿价格计算值为负值时，其院落补偿价格按零计算。
第十七条 办公用房、工业（仓储）用房的院落，按其用途的基准地价标准，结合本意见第十六条规定内容执行。
营业用房不作院落补偿。
第十八条 拆迁附属物的补偿价格，由估价机构参照市房地产管理局会同市物价局、市国土资源局公布的“附属物补偿价格参考表”，结合附属物的具体情况，选择适宜的估价方法进行估价。
第十九条 拆迁房屋装修的补偿价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；也可委托估价机构参照市房地产管理局会同市物价局、市国土资源局公布的 “房屋装修补偿协商价格参考表”，结合装修的具体情况，采用重置价格结合成新进行估价。
第二十条 拆迁未超过批准期限的临时建筑，参照建筑工程造价定额结合剩余年限补偿。
第二十一条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第二十二条 估价机构应当将被拆迁人的姓名、房屋面积、估价依据、估价结果等主要估价情况在被拆迁地段公示10日以上，并进行现场说明，听取有关意见，接受社会监督。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第二十三条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第二十四条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第二十五条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第二十六条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起１０日内，可以向被拆迁房屋所在地的市、县（市）房屋拆迁管理部门申请鉴定，由市、县（市）房屋拆迁管理部门按省建设厅《安徽省城市房屋拆迁管理鉴定暂行规则》的规定组织鉴定，所需鉴定费用由鉴定申请人承担。
第二十七条 估价机构或估价人员有下列行为之一的，依据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，按照本意见执行。
城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。
第二十九条 本意见由市房地产管理局会同市物价局负责解释。
第三十条 本意见自2005年2月1日起执行。本意见执行前已获得房屋拆迁行政许可的拆迁项目，其拆迁估价按拆迁行政许可时相关规定执行。
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